Οι 21 + 1 «προκλήσεις» που θα διαμορφώσουν την εικόνα της κτηματαγοράς το 2022

Η πανδημία του κορονοϊού ήρθε για να αλλάξει σχεδόν το σύνολο των καθημερινών μας συνηθειών, να αποτελέσει τον βασικό ρυθμιστή της επόμενης μέρας και παράλληλα να αναδείξει ή/και να αλλάξει δεδομένα που μέχρι σήμερα θεωρούσαμε ορόσημα σε πολλούς κλάδους της οικονομίας. 

Η ελληνική οικονομία έρχεται με «προίκα» την ισχυρή ανάπτυξη του 2021, σε σχέση με το 2020, και την διαβεβαίωση από την ΕΚΤ ότι και φέτος τα ελληνικά ομόλογα θα παραμείνουν σε καθεστώς προστασίας. Δεν πρέπει να ξεχνάμε όμως τα «βαρίδια» της πανδημίας, της ενεργειακής κρίσης και του πληθωρισμού που αποτελούν δύσκολα στοιχήματα για τη φετινή χρονιά. Αντίβαρο σ΄ όλα τα άνωθεν μπορεί να αποτελέσει το σημαντικό εργαλείο «Ελλάδα 2.0» που διαθέτει η χώρα μας για τη μετάβαση στη μόνιμη και διατηρήσιμη ανάπτυξη εντός του έτους. Δίνοντας έμφαση στις ιδιωτικές επενδύσεις (περίπου 1,5 δισ. ευρώ πηγαίνει, σχεδόν αποκλειστικά, σε μικρές και μεσαίες επιχειρήσεις) και στη μείωση του επενδυτικού κενού. Τα κριτήρια που θα καθορίσουν την επιλεξιμότητα και ουσιαστικά την προσβασιμότητα των μικρών και μεσαίων επιχειρήσεων θα αποτελέσουν τον σημαντικότερο παράγοντα επιτυχίας. 

Οι «προκλήσεις» που θα διαμορφώσουν την εικόνα της κτηματαγοράς το 2022 :

1. Τιμές οικοδομικών υλικών /οικοπέδων :  Οι αυξήσεις στα οικοδομικά υλικά αγγίζουν ακόμη και το 20%-30%.Η αύξηση στις τιμές των οικοδομικών υλικών, σε συνάρτηση με την αύξηση των τιμών οικοπέδων, αποτελούν τον καθοριστικό συνδυασμό που επηρεάζουν τις ζητούμενες τιμές πώλησης νεόδμητων κατοικιών. Στο σημείο αυτό, θα πρέπει να αναρωτηθούμε σε ποιο επίπεδο οι άνωθεν παράγοντες θα επηρεάσουν τις ζητούμενες τιμές πώλησης και παράλληλα, αν θα υπάρχει δυνατότητα και αγοραστικό ενδιαφέρον.
2. Πράσινη μετάβαση: Η πρόσφατη ανακοίνωση του πρωθυπουργού ότι από το 2023 και μετά θα απαγορεύεται η εγκατάσταση καυστήρων πετρελαίου θέρμανσης δίνει μια πρώτη εικόνα για τις αλλαγές που έρχονται στην κτηματαγορά εξαιτίας της περιβαλλοντικής κρίσης. Αλλαγές που έχουν ήδη δρομολογηθεί από τη στρατηγική της ΕΕ για τη βιοποικιλότητα με ορίζοντα το 2030 με στοχεύει τη μείωση των εκπομπών αερίων θερμοκηπίου από τα κτίρια κατά 60%. Η πράσινη προσαρμογή των ακινήτων θα ανεβάσει το κόστος κατασκευής και τις τιμές πώλησης, ενώ ενδέχεται σύμφωνα με την επικεφαλή του ESG για τον γερμανικό επενδυτικό όμιλο DWS Group (διαθέτει περιουσιακά στοιχεία ύψους άνω του 1 τρισ. Ευρώ) κυρία Aleksandra Njagul να «φτάσουμε σε ένα σημείο στο άμεσο μέλλον, όπου ακίνητα τα οποία δεν πληρούν τα κριτήρια, να μην μπορούν ούτε να πουληθούν ούτε να ενοικιαστούν»
3. Νέα Στεγαστικά δάνεια: Η δυνατότητα των τραπεζών να αυξήσουν τον ρυθμό χορήγησης των στεγαστικών δανείων καθώς και τον όγκο των χρημάτων θα διαδραματίσουν σημαντικό ρόλο για την περαιτέρω ανάπτυξη της κτηματαγοράς. Κατά την περίοδο 2015 μέχρι και το 2020 οι εκταμιεύσεις στεγαστικών δανείων κινούνταν στα επίπεδα των 577 εκατ. έως 687 εκατ. ευρώ τον χρόνο, ενώ το 2021 σύμφωνα κυμάνθηκαν στα 900 εκατ. ευρώ, όταν την 3ετία 2005-2007 οι εκταμιεύσεις κυμαίνονταν στα 13,5 δισ. έως 15,5 δισ. ευρώ ανά έτος. Αν υπολογίσουμε ότι το μέσο δάνειο το 2021 ήταν περίπου 100.000 ευρώ, κατανοούμε ότι αναφερόμαστε σε 9.000 νέα στεγαστικά δάνεια. 
4. Επιτόκια: Η ενδεχόμενη αύξηση των επιτοκίων λόγω πληθωρισμού επηρεάζουν την κτηματαγορά τόσο λόγω της αύξησης του κόστους χρήματος για τους επαγγελματίες του κλάδου όσο και για τους εν δυνάμει αγοραστές ακινήτων. Ευχάριστο γεγονός αποτελεί ότι τα περισσότερα τραπεζικά ιδρύματα διαθέτουν προγράμματα δανεισμού με σταθερό επιτόκιο 7 και 10 ετών. 
5. Νέο κύμα κόκκινων δανείων: Σύμφωνα με την ενδιάμεση έκθεση της ΤτΕ, ο διοικητής Γιάννης Στουρνάρας κρούει εκ νέου τον κώδωνα του κινδύνου προς τις τράπεζες και τις εταιρείες διαχείρισης για τα Μη Εξυπηρετούμενα Δάνεια (ΜΕΔ) καθώς, όπως έχει επισημάνει και η ΕΚΤ, η επίπτωση της πανδημίας δεν έχει ακόμα αποτυπωθεί και ποσοτικοποιηθεί. Αυτό θα συμβεί όταν θα έχουμε την πλήρη άρση των μέτρων στήριξης της οικονομία. Παράλληλα, η ΤτΕ υπογραμμίζει ότι δάνεια αρκετών δισεκατομμυρίων που σήμερα βρίσκονται σε καθεστώς  ρύθμισης (Γέφυρα, προγράμματα step up) από το δ’ τρίμηνο του 2021 και το 2022 θα ταξινομούνται ως μη εξυπηρετούμενα.

1. Πλειστηριασμοί: Εφόσον υπάρχει η δυνατότητα μείωσης της αρχικής αγοραίας/εμπορικής αξία του ακινήτου που εκπλειστηριάζεται να μειωθεί κατά 35%, κατανοούμε ότι ανάλογα με το πλήθος – το ρυθμό και τα είδη ακινήτων, η κτηματαγορά θα έρθει ενδεχόμενα «αντιμέτωπη» αν ισχύουν οι δηλώσεις του επικεφαλής εταιρείας διαχείρισης απαιτήσεων, με 50.000 ακίνητα που θα διατίθενται μέσω πλειστηριασμών κάθε χρόνο για την επόμενη πενταετία σε τιμές μειωμένες ακόμη και 35% από τις τιμές της ελεύθερης αγοράς. Γεγονός που αν τελικά ισχύσει, ενδέχεται να επιφέρει πλήγμα στην εγχώρια κτηματαγορά.

1. Τουρισμός: Ο τουρισμός αποτελεί βασικό αρωγό επενδύσεων στην εγχώρια κτηματαγορά. O παράγοντας της υγειονομικής ασφάλειας θα αποτελέσει τον βασικό ρυθμιστή για το πως θα επιλέξουν να κάνουν διακοπές τη φετινή χρονιά τόσο οι εγχώριοι εν δυνάμει ταξιδιώτες όσο και οι αλλοδαποί. Στόχος να ξεκινήσει η σεζόν νωρίτερα, με τα πρώτα σημάδια να είναι ενθαρρυντικά για τους παγκοσμίου φήμης θερινούς προορισμούς της χώρας μας. Ενώ παράλληλα, το μοντέλο του τουρισμού αλλάζει, και δεν αλλάζει μόνο στη χώρα μας αλλά σχεδόν στο σύνολο των Ευρωπαϊκών χωρών του Νότου όπως στην Ισπανία, Ιταλία και Γαλλία όπου «εκμεταλλεύονται» τους πόρους του ταμείου ανάκαμψης. Αλλάζει και δημιουργεί νέες ευκαιρίες στην εκάστοτε χώρα που θα αντιληφθεί εγκαίρως το νέο μοντέλο, θα κινηθεί γρήγορα και θα ανταποκριθεί άμεσα στις προκλήσεις της νέας «εποχής» που έρχεται και ήδη διανύουμε. 
2. Golden visa: Από το 2013, όταν ξεκίνησε το πρόγραμμα «Χρυσή Βίζα» έως και τον Νοέμβριο του 2021, έχουν πραγματοποιηθεί 9.473 επενδύσεις σε ακίνητα με στόχο την άδεια παραμονής. Επενδύσεις που επικεντρώθηκαν σε συγκεκριμένες περιοχές της χώρας και όχι σε πανελλαδικό επίπεδο. Τα χρόνια της πανδημίας και ειδικότερα το 2020 ήταν 938, ενώ από τις αρχές του 2021 έως και τον Νοέμβριο, μόλις 898,καταγράφοντας ραγδαία μείωση σε σχέση με το 2019 όπου άγγιξαν τις 3.536. Οι επικείμενες αλλαγές στο πρόγραμμα «Χρυσή Βίζα» μετά το τέλος της πανδημίας, ευελπιστούμε να είναι σε μια κατεύθυνση που θα τροφοδοτήσουν τις επενδύσεις σε πανελλαδικό επίπεδο, καθώς και να εξαλείψουν περιπτώσεις που «δυσφημούν» την Ελληνική κτηματαγορά.

1. Φορολογικό καθεστώς/ΕΝΦΙΑ:  Το φορολογικό καθεστώς αρχίζει να γίνετε περισσότερο φιλικό στα ακίνητα, ιδίως από το γεγονός ότι κάθε ακίνητο θα φορολογείται ξεχωριστά όσον αφορά τον ΕΝΦΙΑ. Παράλληλα, σημαντικός παράγοντας αποτελεί τόσο η δωρεάν γονική παροχή ακίνητης περιουσίας, καθώς και η γονική χρηματική δωρεά έως το ποσό των 800.000€ που πλέον απαλλάσσεται από τον άδικο φορολογικό συντελεστή 10%.

1. Φορολογικά κίνητρα (π.χ. Non-dom): Η φορολογία αποτελεί εξαιρετικά χρήσιμο εργαλείο για την επίτευξη αναπτυξιακών και επενδυτικών στόχων, πέραν της διασφάλισης δημοσίων εσόδων. Η αξιοποίηση και η ορθή – στοχευμένη ενημέρωση ενδιαφερομένων θα αποτελέσει τους βασικούς παράγοντες επιτυχίας. Στα 2 χρόνια εφαρμογής των διατάξεων για την προσέλκυση νέων φορολογικών κατοίκων και επενδύσεων στην Ελλάδα, έχουν εγκριθεί 75 αιτήσεις επενδυτών και 23 συγγενών τους από 21 χώρες. 

• Αναπτυξιακά Προγράμματα: Η αξιοποίηση των προγραμμάτων ΕΣΠΑ, το πρόγραμμα «Εξ οικονομώ» καθώς και η ορθή αξιοποίηση των πόρων από το Ταμείο Ανάκαμψης αποτελούν σημαντικούς παράγοντες για την ανάπτυξη της πραγματικής οικονομίας. 

• Έργα ανάπλασης/μετρό-προαστιακός: Η έναρξη και η ολοκλήρωση τόσο των έργων ανάπλασης όσο και της επέκτασης του μετρό (π.χ. Γραμμή 4), στους προκαθορισμένους χρόνους αποτελούν σημαντικό παράγοντα που θα συμβάλει καθοριστικά στην μετεξέλιξη και στην προσέγγιση επενδυτικών κεφαλαίων στην εκάστοτε περιοχή. 

1. Ξένες άμεσες επενδύσεις: Το 2019 οι άμεσες ξένες επενδύσεις στην αγορά ακινήτων ανήλθαν στα 1,45δις. Ευρώ. Εν μέσω πανδημίας ήταν εντελώς λογικό να καταγραφούν απώλειες . Πλέον τα στοιχεία είναι ενθαρρυντικά, καθώς με βάση τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος κατά τη διάρκεια του 9μήνου του 2021 αυξήθηκαν περίπου 34% και διαμορφώθηκαν σε 797,2 εκατ. ευρώ, έναντι 592 εκατ. το αντίστοιχο διάστημα του 2020. 

• Εξοχική κατοικία: Πλέον είναι επιβεβλημένο να συνδεθεί ο τουρισμός με το real estate. Το μεγάλο στοίχημα για το 2022, θα αποτελέσει η ανάδειξη νέων προορισμών ώστε να αναπτυχθούν τουριστικά και να προσεγγίσουν επενδύσεις που θα ενδυναμώσουν την τοπική οικονομία. Όσον αφορά τους διεθνείς τουριστικούς προορισμούς της χώρας, όλοι κατανοούμε ότι υπάρχει περιθώριο ελκυστικών αποδόσεων. 

• Funds: Η δυναμική που καταγράφει η χώρα μας στον κλάδο του τουρισμού και παράλληλα λόγω του νέου μοντέλου που αρχίζει να διαμορφώνεται στη διαμονή, αρκετά funds στοχεύουν στις αποδόσεις στις αναπτυσσόμενης τουριστικής βιομηχανίας της χώρας μας, αναζητώντας ξενοδοχειακές μονάδες τόσο σε παραθαλάσσιους ηπειρωτικούς προορισμούς όσο και στην νησιωτική χώρα. 

1. Βραχυχρόνιες μισθώσεις:  Η δυναμική των βραχυχρόνιων μισθώσεων τόσο λόγω της πανδημίας, όσο και των νέων δεδομένων που καταγράφονται στη διαμονή των ταξιδιωτών επανήλθε .Γεγονός που καταγράφεται από τα ποσοστά πληρότητας τόσο τους καλοκαιρινούς μήνες όσο και τη χειμερινή σεζόν σε πολλούς προορισμούς. Ο κλάδος της οικονομίας διαμοιρασμού, ενδεχόμενα να αποτελεί ένα «κομμάτι» του νέου μοντέλου τουρισμού που ήδη διαμορφώνεται.

1. Οι αλλαγές λόγω Covid-19: Νέα τάση αποτελεί πλέον η εργασία από το σπίτι, με αποτέλεσμα τόσο ιδιωτικοί/δημόσιοι υπάλληλοι όσο και ελεύθεροι επαγγελματίες να αναζητούν ένα επιπλέον χώρο εντός της οικίας τους για χώρο εργασίας. Μια τάση που ανάλογα με το μέλλον της πανδημίας, θα καθορίσει και τη δυναμική της. 

1. Αναστολή Φ.Π.Α 24% στα νεόδμητα: Οι αλλαγές στους κανόνες των συντελεστών ΦΠΑ που αποφάσισε το Εcofin δίνουν τη δυνατότητα στην Ελλάδα να παρατείνει την αναστολή του ΦΠΑ 24% στις μεταβιβάσεις νεόδμητων ακινήτων για ακόμη δυο χρόνια και συγκεκριμένα έως το τέλος του 2024. 

• Το ενδεχόμενο τέλος των καταθέσεων προθεσμίας: Ένα από τα βασικά εργαλεία αποταμίευσης των Ελλήνων καταθετών μετά την είσοδο της χώρας στην ευρωζώνη βρίσκεται υπό κατάργηση. Ο λόγος γίνεται για τις προθεσμιακές καταθέσεις, οι οποίες σύμφωνα με τις τράπεζες, μετά τη συρρίκνωση των αποδόσεών τους ελάχιστα πάνω από το 0%, δεν έχουν πλέον λόγο ύπαρξης. Γεγονός που μπορεί να «ξεκλειδώσει» κεφάλαια που θα απορροφηθούν από την κτηματαγορά για όσους αναζητούν ασφαλείς επενδύσεις και αποδόσεις. 

1. Εισοδήματα: Σύμφωνα με τα στοιχεία της Έρευνας Εισοδήματος και Συνθηκών Διαβίωσης των Νοικοκυριών 2020 της ΕΛΣΤΑΤ, o πληθυσμός που βρίσκεται σε κίνδυνο φτώχειας ή κοινωνικό αποκλεισμό ανέρχεται στο 28,9% του πληθυσμού της Χώρας (3.043.869 άτομα).

1. Μικρή η εγχώρια ζήτηση : Τόσο τα μνημονιακά χρόνια (από το 2007 έως και το πρώτο τρίμηνο του 2015 το διαθέσιμο κατά κεφαλήν εισόδημα των Ελλήνων μειώθηκε κατά 27,5%) , όσο και οι επιπτώσεις της πανδημίας στην οικονομία έχουν «καθηλώσει» την εγχώρια ζήτηση της μεσαίας τάξης για αγορά ακινήτου με στόχο την κάλυψη της στεγαστικής ανάγκης , με αποτέλεσμα να στρέφονται στο ενοίκιο. 

1. Οι μακροοικονομικές ανισορροπίες: Σύμφωνα με έκθεση που εκπονήθηκε από τον ESM και την ΕΕ τα πάγια προβλήματα που άφησαν πίσω τα μνημόνια είναι η πολύ υψηλή ανεργία που παραμένει ως ποσοστό (η υψηλότερη εντός της ΕΕ), ειδικά σε νέους και γυναίκες. Το πολύ υψηλό επενδυτικό κενό της Ελλάδας και την μέχρι πρότινος χαμηλή ελκυστικότητα της χώρας ως προορισμού επενδύσεων, καθώς και η χαμηλή παραγωγικότητα που δεν αφήνει την οικονομία να πετύχει οικονομική μεγέθυνση, ανάλογη με τα συγκριτικά της πλεονεκτήματα και το εργατικό της δυναμικό. Τονίζεται επίσης ότι όλα τα άνωθεν σημαντικά προβλήματα, θα αρχίσουν να βρίσκουν την λύση τους με την ορθή αξιοποίηση των πόρων του Ταμείου Ανάκαμψης.