Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια: Προκλήσεις, Κίνδυνοι και Διεκδικήσεις της ΚΕΔΕ

Η Κεντρική Ένωση Δήμων Ελλάδας (ΚΕΔΕ) έθεσε στο επίκεντρο της τελευταίας συνεδρίασης του Διοικητικού της Συμβουλίου τα σημαντικά προβλήματα και τις προκλήσεις που αντιμετωπίζει η χώρα στην εκπόνηση και υλοποίηση των Τοπικών και Ειδικών Πολεοδομικών Σχεδίων (ΤΠΣ – ΕΠΣ). Με εισηγητές τους κ. Κοκοσάλη και την κα Υδρέου, η συζήτηση επικεντρώθηκε στις αναγκαίες θεσμικές παρεμβάσεις, τονίζοντας τον κίνδυνο απώλειας πόρων και τη δημιουργία ανασφάλειας δικαίου.

**Ασφυκτικά Χρονοδιαγράμματα και Κίνδυνος Απώλειας Πόρων**

Η χώρα βρίσκεται σε κρίσιμη καμπή, καθώς περίπου 240 Τοπικά και Ειδικά Πολεοδομικά Σχέδια βρίσκονται σε φάση ολοκλήρωσης, με το χρονοδιάγραμμα να λήγει τον Ιούνιο του 2026, ημερομηνία κατά την οποία ολοκληρώνεται η χρηματοδότηση από το Ταμείο Ανάκαμψης. Οι μελετητές που συμμετείχαν στη συνεδρίαση τόνισαν ότι ο χρόνος υλοποίησης είναι ασφυκτικά περιορισμένος, ελλοχεύοντας σοβαρό κίνδυνο να μην ολοκληρωθούν εγκαίρως τα σχέδια. Αυτό θα μπορούσε να οδηγήσει στη μεταφορά του οικονομικού βάρους στο Πρόγραμμα Δημοσίων Επενδύσεων. Η ΚΕΔΕ προειδοποιεί ότι ένα εργαλείο ζωτικής σημασίας για τη χωροταξική οργάνωση κινδυνεύει να μετατραπεί σε διοικητικό και οικονομικό πρόβλημα, εάν δεν παραχωρηθεί επαρκής χρόνος για διαβούλευση και ουσιαστική επεξεργασία από τα δημοτικά συμβούλια.

**Οικισμοί Κάτω των 2.000 Κατοίκων: Συνταγματικές και Κοινωνικές Επιπτώσεις**

Κομβικό σημείο της συζήτησης αποτέλεσε η πρόσφατη νομολογία του Συμβουλίου της Επικρατείας αναφορικά με την οριοθέτηση οικισμών κάτω των 2.000 κατοίκων. Η νέα αυτή εξέλιξη αμφισβητεί τις οριοθετήσεις που πραγματοποιήθηκαν με αποφάσεις Νομαρχών την περίοδο 1983–1985, δημιουργώντας αβεβαιότητα σε χιλιάδες ιδιοκτησίες. Οικόπεδα κινδυνεύουν να μετατραπούν σε αγροτεμάχια, ενώ οικοδομικές άδειες τίθενται υπό αμφισβήτηση. Η κα Υδρέου υπογράμμισε την ανάγκη να μην ανατρέπονται αιφνιδίως κεκτημένα δικαιώματα, φορολογημένες αξίες και υφιστάμενες άδειες.

Η πρόταση που υιοθετήθηκε από την ΚΕΔΕ κινείται σε δύο άξονες:
* Για οικισμούς έως 700 κατοίκους (που αποτελούν το 93% των οικισμών της χώρας), προτείνεται η διατήρηση των ορίων χωρίς ιδιαίτερη αιτιολόγηση, με απόφαση του Δημοτικού Συμβουλίου.
* Για οικισμούς με 700–2.000 κατοίκους, προτείνεται η διατήρηση των ορίων, αλλά με αυστηρότερους όρους δόμησης, αντί της υποχρεωτικής πολεοδόμησης.

Ωστόσο, η ΚΕΔΕ προειδοποιεί ότι οι προτεινόμενοι νέοι όροι δόμησης σε πολλά σχέδια είναι αυστηρότεροι από τους υφιστάμενους, γεγονός που ενδέχεται να προκαλέσει απομείωση της αξίας των ακινήτων.

**Εκτός Σχεδίου Δόμηση και Οδικό Δίκτυο: Πρακτική Αδυναμία Οικοδομησιμότητας**

Ιδιαίτερη ανησυχία εκφράστηκε για τη ρύθμιση που απαιτεί πρόσωπο 15 μέτρων σε χαρακτηρισμένο κοινόχρηστο δρόμο. Το πρόβλημα είναι ότι σε πολλές περιοχές δεν υπάρχει επίσημος χαρακτηρισμός του οδικού δικτύου, καθιστώντας πρακτικά αδύνατη την οικοδομησιμότητα χιλιάδων εκτός σχεδίου ιδιοκτησιών. Η ΚΕΔΕ ζητά την επιτάχυνση της μελέτης αποτύπωσης και χαρακτηρισμού δρόμων από το ΤΕΕ, καθώς και την καταγραφή και θεσμική κατοχύρωση του δημοτικού οδικού δικτύου.

**Natura και Χωρικοί Περιορισμοί**

Σε περιοχές Natura, που καλύπτουν το 30–40% της επικράτειας, τα όρια των οικισμών δεν μπορούν να επεκταθούν, δημιουργώντας σοβαρές αναπτυξιακές δυσκολίες, ιδιαίτερα για ορεινούς και νησιωτικούς δήμους. Επισημάνθηκε ότι ο οριζόντιος χαρακτήρας των κατευθύνσεων δεν λαμβάνει υπόψη την ιδιαιτερότητα της νησιωτικότητας, της ορεινότητας και της δημογραφικής αποψίλωσης.

**Ενεργειακή Αναβάθμιση Κτιρίων: Νέες Υποχρεώσεις έως το 2030**

Η συζήτηση επεκτάθηκε στην ευρωπαϊκή οδηγία για την ενεργειακή αναβάθμιση ιδιωτικών και δημόσιων κτιρίων. Οι ανησυχίες εστιάζονται στην πιθανή αδυναμία μεταβίβασης ιδιωτικών ακινήτων χωρίς την προηγούμενη αναβάθμιση, καθώς και στην έλλειψη επαρκών χρηματοδοτικών εργαλείων για σχολεία, δημαρχεία και άλλες δημοτικές υποδομές. Η ΚΕΔΕ τόνισε την ανάγκη για ένα εθνικό χρηματοδοτικό πλαίσιο στήριξης, καθώς διαφορετικά η υποχρέωση αυτή θα μπορούσε να δημιουργήσει σημαντικές κοινωνικές και οικονομικές ανισότητες.

**Ρόλος Δημοτικών Συμβουλίων και Συνάντηση με το ΣτΕ**

Κεντρική θέση της εισήγησης ήταν η ανάγκη τα ΤΠΣ να παρουσιάζονται υποχρεωτικά στα Δημοτικά Συμβούλια, με τη γνωμοδότησή τους να έχει δεσμευτικό χαρακτήρα. Επισημάνθηκε η σημασία της ουσιαστικής συνεργασίας με τις τεχνικές υπηρεσίες των δήμων, καθώς, όπως τονίστηκε, «όσα ξέρει ο νοικοκύρης δεν τα ξέρει ο κόσμος όλος». Επιπλέον, η Επιτροπή πρότεινε επίσημη συνάντηση με το Συμβούλιο της Επικρατείας, με στόχο την εξήγηση των πρακτικών συνεπειών των αποφάσεων, τη διασφάλιση της προστασίας των ιδιοκτησιών και την επίτευξη ισορροπίας μεταξύ περιβαλλοντικής προστασίας και κοινωνικής δικαιοσύνης.

**Συμπέρασμα**

Η εισήγηση της Επιτροπής εγκρίθηκε από το Διοικητικό Συμβούλιο της ΚΕΔΕ. Το μήνυμα που αναδύθηκε από τη συζήτηση είναι σαφές: Τα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια είναι απαραίτητα, αλλά χωρίς επαρκή χρόνο, θεσμική σαφήνεια και χρηματοδοτική στήριξη, ενδέχεται να οδηγήσουν σε ανασφάλεια δικαίου, απομείωση περιουσιών και αναπτυξιακή στασιμότητα. Η ΚΕΔΕ ζητά άμεσες θεσμικές παρεμβάσεις, ουσιαστικό διάλογο με το Υπουργείο Περιβάλλοντος και θεσμική συνεργασία με το ΣτΕ, ώστε ο χωροταξικός σχεδιασμός να αποτελέσει εργαλείο βιώσιμης ανάπτυξης και όχι πεδίο νέων αδιεξόδων.