Ο νέος οικοδομικός κανονισμός υπό σφοδρή κριτική: “Αλλοίωση σχεδιασμού” και “προσβολή συντάγματος”
Ο Σύμβουλος Επικρατείας επί τιμή, Θόδωρος Αραβάνης, καταγγέλλει τον ΝΟΚ για υπονόμευση του πολεοδομικού σχεδιασμού και προσβολή του συνταγματικού πλαισίου.
Σε μια ιδιαίτερα αιχμηρή και τεκμηριωμένη τοποθέτηση, ο Σύμβουλος Επικρατείας επί τιμή, κ. Θόδωρος Αραβάνης, άσκησε σφοδρή κριτική στον Νέο Οικοδομικό Κανονισμό (ΝΟΚ) κατά την εκδήλωση που διοργάνωσε ο Δήμος Φιλοθέης Ψυχικού. Ο κ. Αραβάνης κατήγγειλε τόσο το περιεχόμενο του νόμου όσο και τη φιλοσοφία του, κάνοντας λόγο για ευθεία αλλοίωση του πολεοδομικού σχεδιασμού και σοβαρή προσβολή του συνταγματικού πλαισίου που προστατεύει το οικιστικό περιβάλλον.
**Οι όροι δόμησης ως ανώτατα και σωρευτικά όρια**
Υπενθυμίζοντας την ιστορική και νομική εξέλιξη, ο κ. Αραβάνης επισήμανε ότι οι όροι δόμησης, από το νομοθετικό διάταγμα του 1923 και τον ΓΟΚ του 1929, καθορίζονται ως συγκεκριμένοι περιορισμοί και όχι ως δικαιώματα προς πλήρη εξάντληση. Τόνισε ότι οι όροι αυτοί είναι αυτοτελείς, εξυπηρετούν διαφορετικούς πολεοδομικούς σκοπούς (φωτισμό, αερισμό, υγιεινή, αισθητική), εφαρμόζονται σωρευτικά, και δεν θεμελιώνουν κανένα συνταγματικό δικαίωμα πλήρους εκμετάλλευσής τους από τον ιδιοκτήτη. Παράλληλα, υπογράμμισε τη σημασία τους για το κοινωνικό σύνολο, καθώς διαμορφώνουν την εικόνα, την πυκνότητα και τη λειτουργία της πόλης, επηρεάζοντας άμεσα την ποιότητα ζωής των πολιτών.
**Ο ΝΟΚ ως συνέχεια και επιδείνωση παθογενειών**
Σύμφωνα με τον κ. Αραβάνη, ο ΝΟΚ του 2012 δεν διόρθωσε τα διαχρονικά προβλήματα των προηγούμενων κανονισμών, αλλά τα ενίσχυσε. Εστίασε στην επικίνδυνη σύνδεση ύψους και συντελεστή δόμησης, ακόμα και σε περιοχές με ήδη υπερβολικούς συντελεστές. Ιδιαίτερα προβληματική χαρακτήρισε τη διατήρηση παλαιών, υψηλών συντελεστών δόμησης σε συνδυασμό με τη μαζική εξαίρεση δομούμενων επιφανειών από τον υπολογισμό τους. Αυτή η πρακτική, όπως εξήγησε, οδηγεί σε έμμεση αλλά ουσιαστική αύξηση της δόμησης και της οικιστικής πυκνότητας, προς όφελος των κατασκευαστών και εις βάρος της πόλης.
**Τα «κίνητρα» ως μηχανισμός αλλοίωσης του σχεδίου πόλης**
Ο κ. Αραβάνης ανέλυσε εκτενώς το σύστημα κινήτρων του ΝΟΚ, υποδεικνύοντας πώς διατάξεις όπως η προσαύξηση συντελεστή έναντι μείωσης κάλυψης, η αύξηση ύψους λόγω φυτεμένων δωμάτων, η εξαίρεση πολλών κατασκευών από τον συντελεστή, και η κατεδάφιση υφιστάμενων κτιρίων για αυξημένη δόμηση, παρεμβαίνουν ουσιαστικά και τροποποιούν τα πολεοδομικά καθεστώτα χωρίς τις απαραίτητες εγγυήσεις. Η κριτική του στη ρύθμιση «απόσυρσης» κτιρίων ήταν ιδιαίτερα σφοδρή, κάνοντας λόγο για καταστροφή αξιόλογων νεότερων κτισμάτων λόγω της ανεπάρκειας της νομοθεσίας να προστατεύσει τη νεότερη αρχιτεκτονική κληρονομιά.
**Προσχηματικοί περιβαλλοντικοί στόχοι**
Οι περιβαλλοντικοί και ενεργειακοί στόχοι που επικαλείται η αιτιολογική έκθεση του ΝΟΚ χαρακτηρίστηκαν προσχηματικοί. Ο κ. Αραβάνης υποστήριξε ότι, αν η Πολιτεία επιθυμούσε πραγματικά ενεργειακά και βιοκλιματικά κτίρια, θα έπρεπε να τα επιβάλει υποχρεωτικά και όχι να τα ανταλλάσσει με αυξημένη δόμηση. Στο ίδιο πλαίσιο εντάχθηκαν και οι πολιτικές ενίσχυσης της αγοράς ακινήτων, όπως η Golden Visa και οι ανεξέλεγκτες βραχυχρόνιες μισθώσεις, οι οποίες αλλοιώνουν τη χρήση κατοικίας και εντείνουν την πίεση στις πόλεις.
**Κριτική στις αποφάσεις του Συμβουλίου της Επικρατείας**
Αναφερόμενος στις πρόσφατες αποφάσεις της Ολομέλειας του ΣτΕ, ο κ. Αραβάνης εξέφρασε την άποψη ότι δεν στάθηκαν στο ύψος των περιστάσεων, αντιμετωπίζοντας τις επίμαχες διατάξεις αποσπασματικά. Επισήμανε την αγνόηση της έλλειψης επιστημονικής μελέτης, την εσφαλμένη αποδοχή της μη προσμέτρησης πολλών χώρων στον συντελεστή δόμησης, και τον περιορισμό του ακυρωτικού αποτελέσματος υπέρ των κατασκευαστών εις βάρος των περιοίκων. Αυτή η στάση, κατά τον ίδιο, παραβλέπει την προστατευόμενη εμπιστοσύνη των κατοίκων και συνιστά προσβολή περιουσιακών δικαιωμάτων και παραβίαση της αρχής της αναλογικότητας.
**«Το πολεοδομικό δίκαιο στη σφαίρα του παρανομισμού»**
Ολοκληρώνοντας την τοποθέτησή του, ο κ. Αραβάνης κατέληξε ότι το πολεοδομικό δίκαιο, μέσω του ΝΟΚ και των σχετικών ρυθμίσεων, έχει μετακινηθεί «στη σφαίρα του παρανομισμού», υπονομεύοντας τον συνταγματικό πολεοδομικό σχεδιασμό, την προστασία του περιβάλλοντος και τη συλλογική ποιότητα ζωής.