Περιβαλλοντική Αντιστάθμιση: Νέοι Κανόνες για την Δόμηση και την Πολεοδομία

Με το Προεδρικό Διάταγμα υπ’ αριθμ. 94/2025, που δημοσιεύθηκε στο ΦΕΚ Α’ 196/11.11.2025, καθιερώνεται ένα ολοκληρωμένο σύστημα για την περιβαλλοντική αντιστάθμιση των κινήτρων δόμησης που προβλέπει ο Νέος Οικοδομικός Κανονισμός (ΝΟΚ). Στόχος είναι η διασφάλιση της ισορροπίας μεταξύ της αυξημένης δόμησης και του αστικού περιβάλλοντος, μέσω της εκπόνησης και έγκρισης των Ειδικών Σχεδίων Περιβαλλοντικού Ισοδύναμου Αναβάθμισης Πόλεων (Ε.Σ.Π.Ι.Α.Π.).

Το νέο αυτό νομικό πλαίσιο, που εφαρμόζει τις διατάξεις των άρθρων 66–71 του ν. 5197/2025, εισάγει μια σειρά από ρυθμίσεις που αφορούν τα μέτρα περιβαλλοντικού ισοδυνάμου, τη διαδικασία έγκρισης των Ειδικών Σχεδίων, το ύψος του περιβαλλοντικού ανταλλάγματος, καθώς και τις προϋποθέσεις για την εκκίνηση οικοδομικών εργασιών για άδειες που αξιοποιούν αυξημένους συντελεστές δόμησης.

**Τι είναι τα Μέτρα Περιβαλλοντικού Ισοδυνάμου**
Σύμφωνα με το άρθρο 1 του Π.Δ., τα μέτρα περιβαλλοντικού ισοδυνάμου συνιστούν την αντισταθμιστική περιβαλλοντική “επένδυση” που απαιτείται κατά την εφαρμογή των κινήτρων δόμησης του ΝΟΚ. Αυτά μπορεί να περιλαμβάνουν την απόκτηση νέων κοινόχρηστων χώρων μέσω αγοράς ή απαλλοτρίωσης, την αναβάθμιση και διαμόρφωση υφιστάμενων κοινόχρηστων χώρων (όπως αναπλάσεις, δημιουργία πάρκων, κατασκευή υπόγειων χώρων στάθμευσης), τη δημιουργία δικτύων πρασίνου, την κατεδάφιση επικίνδυνων ή αυθαίρετων κτισμάτων, ολοκληρωμένες αστικές αναπλάσεις σε υποβαθμισμένες περιοχές, δράσεις που συνδέονται με την αποστολή των 100 κλιματικά ουδέτερων πόλεων, την απόκτηση και αποκατάσταση διατηρητέων κτηρίων, καθώς και τον καθαρισμό, οριοθέτηση και διευθέτηση ρεμάτων. Τα μέτρα αυτά εφαρμόζονται σε επίπεδο δημοτικής ενότητας, εκτός από την Αττική και τη Θεσσαλονίκη, όπου εφαρμόζονται σε επίπεδο δήμου.

**Το Ε.Σ.Π.Ι.Α.Π. και η Εκπόνησή του**
Το Ειδικό Σχέδιο Περιβαλλοντικού Ισοδύναμου Αναβάθμισης Πόλεων (Ε.Σ.Π.Ι.Α.Π.) είναι ο στρατηγικός φάκελος που καθορίζει τα συγκεκριμένα μέτρα για την αντιστάθμιση της επιπλέον δόμησης. Μπορεί να εκπονηθεί είτε από το Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας είτε από τον οικείο Δήμο, με χρηματοδότηση από το Πράσινο Ταμείο ή μέσω δωρεάς. Η έγκρισή του γίνεται με απόφαση του Υπουργού Περιβάλλοντος, μετά από γνωμοδότηση του Κεντρικού Συμβουλίου Πολεοδομικών Θεμάτων και Αμφισβητήσεων (ΚΕ.Σ.ΠΟ.Θ.Α.). Πριν την έγκριση, το σχέδιο υπόκειται σε περιβαλλοντικό προέλεγχο και, αν χρειάζεται, σε στρατηγική περιβαλλοντική εκτίμηση.

**Υπολογισμός του Περιβαλλοντικού Ισοδυνάμου**
Το άρθρο 2 του Π.Δ. ορίζει το ύψος του περιβαλλοντικού ανταλλάγματος που οφείλουν οι ιδιοκτήτες/επενδυτές. Ο υπολογισμός βασίζεται στην αξία της πρόσθετης δόμησης (στις συνήθεις περιπτώσεις) ή στην αξία (σε ειδικές περιπτώσεις), σύμφωνα με την Τιμή Ζώνης της 11.12.2024. Το ποσό αυτό κατατίθεται σε ειδικό λογαριασμό του Ταμείου Παρακαθηκών και Δανείων και αποδίδεται αποκλειστικά στον οικείο δήμο για την υλοποίηση έργων περιβαλλοντικού ισοδυνάμου.

**Εκκίνηση Οικοδομικών Εργασιών**
Το άρθρο 3 είναι κρίσιμο, καθώς καθορίζει τι θεωρείται “εκκίνηση εργασιών” για να κριθεί εάν μια άδεια υπάγεται στο νέο πλαίσιο. Ως εκκίνηση εργασιών ορίζονται οι εκσκαφές και θεμελιώσεις (με αποδεικτικά στοιχεία όπως γνωστοποίηση έναρξης εργασιών, ΑΠΔ, αεροφωτογραφίες, συμβάσεις), οι κατεδαφίσεις κτισμάτων (εφόσον έγιναν μετά την 11.06.2024), και οι ανασκαφές της αρχαιολογικής υπηρεσίας (στο πλαίσιο υφιστάμενης οικοδομικής άδειας). Η ακριβής τεκμηρίωση του χρόνου εκκίνησης εργασιών συνδέεται άμεσα με τη δυνατότητα αξιοποίησης των μεταβατικών διατάξεων του νόμου.

**Συνέπειες για Δήμους, Επενδυτές και Πολίτες**
Το νέο θεσμικό πλαίσιο δημιουργεί μια ισορροπία μεταξύ αστικής ανάπτυξης και προστασίας του περιβάλλοντος. Για τους Δήμους, σηματοδοτεί την απόκτηση σταθερού χρηματοδοτικού εργαλείου για αστικές παρεμβάσεις και την ενίσχυση του σχεδιασμού για πρασινάδα και αναπλάσεις, απαιτώντας παράλληλα την οργάνωση των υπηρεσιών τους. Για τους μηχανικούς και τους επενδυτές, το επιπλέον δικαίωμα δόμησης επιβαρύνεται με περιβαλλοντικό ισοδύναμο, ενώ οι άδειες συνδέονται με συγκεκριμένες περιβαλλοντικές υποχρεώσεις και απαιτείται ακριβής τεκμηρίωση του χρόνου εκκίνησης εργασιών. Οι πολίτες αναμένεται να δουν βελτίωση στην ποιότητα ζωής μέσω περισσότερων κοινόχρηστων χώρων, πρασίνου και αναπλάσεων, ενώ παράλληλα προστατεύονται διατηρητέα, ρέματα και υποβαθμισμένες περιοχές.

Συμπερασματικά, το Π.Δ. 94/2025 αποτελεί μία από τις σημαντικότερες μεταρρυθμίσεις του νέου πολεοδομικού πλαισίου, θέτοντας σαφείς κανόνες και διαφανή χρηματοδότηση, μετατρέποντας την αυξημένη δόμηση σε εργαλείο περιβαλλοντικής αναβάθμισης. Η αποτελεσματική εφαρμογή του μπορεί να οδηγήσει σε πιο βιώσιμες, λειτουργικές και πράσινες ελληνικές πόλεις.