Γεωπολιτικές εντάσεις και η επίδραση στην ελληνική αγορά ακινήτων

Η τρέχουσα γεωπολιτική ένταση στη Μέση Ανατολή δεν αποτελεί ένα απλό εξωτερικό γεγονός χωρίς εσωτερικές επιπτώσεις. Αντιθέτως, λειτουργεί ως επιταχυντής ήδη υπαρχουσών πιέσεων στην ευρωπαϊκή και, κατ’ επέκταση, στην ελληνική οικονομία. Η άνοδος του ενεργειακού κόστους, η επιμονή του πληθωρισμού και το αυξημένο κόστος χρήματος συνθέτουν ένα σύνθετο περιβάλλον που επηρεάζει άμεσα την κατανάλωση, τις επενδύσεις και, τελικά, την αγορά ακινήτων.

Σύμφωνα με τις εκτιμήσεις της Ευρωπαϊκής Κεντρικής Τράπεζας (ΕΚΤ), ο πληθωρισμός στην ευρωζώνη για το 2026 αναμένεται να παραμείνει στο 2,6%, με την ενεργειακή αβεβαιότητα να αποτελεί βασικό παράγοντα διατήρησης των πληθωριστικών πιέσεων. Αυτό το οικονομικό περιβάλλον μεταφράζεται σε υψηλότερο κόστος δανεισμού και σε πιο επιφυλακτική επενδυτική συμπεριφορά, επηρεάζοντας αναπόφευκτα την αγορά ακινήτων.

Ωστόσο, η ελληνική περίπτωση παρουσιάζει μια κρίσιμη ιδιαιτερότητα που δεν μπορεί να αγνοηθεί. Τα τελευταία στοιχεία της Eurostat καταδεικνύουν ότι η Ελλάδα εξακολουθεί να βρίσκεται στις τελευταίες θέσεις της Ευρωπαϊκής Ένωσης ως προς το κατά κεφαλήν ΑΕΠ και την αγοραστική δύναμη. Αυτό πρακτικά σημαίνει ότι η ελληνική κοινωνία διαθέτει το χαμηλότερο περιθώριο απορρόφησης των αυξήσεων στο κόστος ζωής, ένα γεγονός που είναι κρίσιμο για την πορεία της αγοράς ακινήτων.

Σε αντίθεση με άλλες ευρωπαϊκές αγορές, όπου η εγχώρια ζήτηση μπορεί να λειτουργήσει ως “μαξιλάρι” σταθερότητας, στην Ελλάδα η δυναμική της αγοράς έχει ήδη απομακρυνθεί από τα εισοδήματα των πολιτών. Οι τιμές των ακινήτων έχουν παρουσιάσει αύξηση τα τελευταία χρόνια με ρυθμούς σημαντικά υψηλότερους από την αγοραστική δύναμη των νοικοκυριών, δημιουργώντας μια εμφανή απόκλιση μεταξύ των αξιών και της πραγματικής δυνατότητας αγοράς.

Η αγορά ακινήτων, αν και συνήθως δεν αντιδρά με απότομες μεταβολές, αναμένεται να επιβραδυνθεί. Σε ένα περιβάλλον αυξημένης αβεβαιότητας, υψηλότερου κόστους δανεισμού και πιεσμένων οικογενειακών προϋπολογισμών, η αγορά αρχίζει να εμφανίζει σημάδια κόπωσης: λιγότερες συναλλαγές, μεγαλύτεροι χρόνοι πώλησης, πιο επιλεκτική ζήτηση και δυσκολότερη απορρόφηση νέων ακινήτων. Ισχυρότερη πίεση αναμένεται στις υπερτιμημένες περιοχές ή στα ακίνητα καθαρά επενδυτικού χαρακτήρα.

Το πρώτο πιθανό φαινόμενο δεν είναι η απότομη πτώση τιμών σε ολόκληρη την αγορά, αλλά μια σταδιακή διόρθωση σε επιμέρους τμήματά της, κυρίως εκεί όπου οι τιμές έχουν αυξηθεί ταχύτερα από τα εισοδήματα ή όπου η ζήτηση βασίζεται έντονα σε ξένους επενδυτές, τουριστική δυναμική ή προσδοκίες υπεραξίας. Η μετατροπή αυτής της επιβράδυνσης σε ουσιαστική πτώση τιμών θα εξαρτηθεί από τη διάρκεια της κρίσης, την πορεία των επιτοκίων και την επέκταση της αβεβαιότητας στην απασχόληση και την τραπεζική χρηματοδότηση.

Ο κίνδυνος μιας γενικευμένης οικονομικής κρίσης, αν και δεν μπορεί να αποκλειστεί, δεν αποτελεί το επικρατέστερο σενάριο αυτή τη στιγμή. Το πιθανότερο είναι ένα διάστημα έντονης οικονομικής πίεσης, με ακριβότερη ενέργεια, επίμονο πληθωρισμό, νευρικότητα στις αγορές και επιβράδυνση στην αγορά ακινήτων. Οι τιμές των ακινήτων ενδέχεται να δεχθούν πίεση, αλλά είναι πιθανότερο να προηγηθεί πτώση της ζήτησης και “πάγωμα” συναλλαγών παρά μια άμεση οριζόντια κατάρρευση.

Οι τράπεζες, αν και δεν βρίσκονται σε φάση συστημικού κινδύνου, θα μπορούσαν να επηρεαστούν αρνητικά από μια μακρά περίοδο γεωπολιτικής και οικονομικής πίεσης, επηρεάζοντας τη χρηματοπιστωτική σταθερότητα. Το στοίχημα, εν τέλει, δεν αφορά μόνο τη λήξη των συγκρούσεων, αλλά την ικανότητα της διεθνούς οικονομίας να απορροφήσει το σοκ πριν αυτό διεισδύσει βαθύτερα στις κοινωνίες, τις επιχειρήσεις και τις τράπεζες.

Σε αυτό το πλαίσιο, δεν επηρεάζονται όλα τα ακίνητα ομοιόμορφα. Τα ακίνητα που καλύπτουν πραγματικές στεγαστικές ανάγκες παρουσιάζουν μεγαλύτερη ανθεκτικότητα, υποστηριζόμενα από ουσιαστική ζήτηση. Αντίθετα, τα ακίνητα που απευθύνονται κυρίως σε επενδυτές, εκτός του πλαισίου της Golden Visa, εμφανίζουν τη μεγαλύτερη ευαισθησία σε περιόδους αβεβαιότητας, καθώς η επενδυτική ζήτηση είναι από τη φύση της πιο ευμετάβλητη.

Ένας ακόμη καθοριστικός παράγοντας για τη μελλοντική πορεία της αγοράς είναι το αυξανόμενο κόστος κατασκευής. Η σημαντική αύξηση στις τιμές των οικοδομικών υλικών και της ενέργειας έχει επηρεάσει άμεσα το κόστος ανάπτυξης νέων έργων. Αυτό σημαίνει ότι η διαμόρφωση των τιμών πώλησης στο εξής θα καθορίζεται, σε σημαντικό βαθμό, από το κόστος κατασκευής, λειτουργώντας ως “κατώφλι” τιμών. Έτσι, ακόμη και σε ένα περιβάλλον επιβράδυνσης της ζήτησης, οι τιμές δεν μπορούν να προσαρμοστούν εύκολα προς τα κάτω.

Σύμφωνα με την Τράπεζα της Ελλάδος, η ελληνική οικονομία και το τραπεζικό σύστημα εμφανίζουν αυξημένη σταθερότητα σε σχέση με την προηγούμενη δεκαετία, γεγονός που προσφέρει έναν σημαντικό παράγοντα ανθεκτικότητας στην αγορά ακινήτων. Ωστόσο, αυτή η ανθεκτικότητα έχει όρια, καθώς η χαμηλή αγοραστική δύναμη, η εξάρτηση από εξωτερικούς επενδυτές και η αύξηση του κόστους ζωής περιορίζουν την άπειρη ανάπτυξη της αγοράς.

Το βασικό ερώτημα παραμένει αν η αγορά ακινήτων μπορεί να συνεχίσει να λειτουργεί σε απόσταση από την πραγματική οικονομία. Η απάντηση, με βάση τα σημερινά δεδομένα, είναι ότι αυτή η απόσταση σταδιακά περιορίζεται. Η αγορά ακινήτων εισέρχεται σε μια φάση εξορθολογισμού, όπου η ζήτηση γίνεται πιο επιλεκτική, οι επενδύσεις πιο προσεκτικές και οι τιμές πιο συνδεδεμένες με τα θεμελιώδη οικονομικά μεγέθη. Σε αυτό το περιβάλλον, η αγοραστική δύναμη των πολιτών δεν είναι απλώς ένας δείκτης, αλλά ο βασικός παράγοντας που θα καθορίσει τη μελλοντική ισορροπία της αγοράς, καθώς καμία αγορά δεν μπορεί να αναπτυχθεί διατηρήσιμα όταν η κοινωνία που τη στηρίζει βρίσκεται σε μειονεκτική θέση στην Ευρώπη.