Σφίγγει ο κλοιός για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις: Η άδεια Airbnb παύει να είναι αυτόματη

Η εποχή όπου ένα ακίνητο μπορούσε εύκολα να μετατραπεί σε επένδυση Airbnb δείχνει να κλείνει οριστικά. Από το 2026, το ρυθμιστικό πλαίσιο για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις εισέρχεται σε μια πιο αυστηρή φάση, με τους περιορισμούς όχι μόνο να παγιώνονται, αλλά και να επεκτείνονται σε νέες γεωγραφικές ζώνες. Στόχος της πολιτείας είναι διπλός: η προστασία του οικιστικού αποθέματος και η ανάσχεση της στεγαστικής πίεσης που έχει εκτοξεύσει τα ενοίκια σε μεγάλα αστικά κέντρα.

Το πιο καθοριστικό στοιχείο των νέων ρυθμίσεων είναι ότι η «άδεια Airbnb» παύει να θεωρείται αυτονόητο συνοδευτικό του ακινήτου. Σε πολλές περιοχές, δεν θα ακολουθεί πλέον το σπίτι σε περίπτωση μεταβίβασης, ανατρέποντας δεδομένα στην αγορά ακινήτων και στις αποτιμήσεις.

Η παγίδα της μεταβίβασης: όταν η άδεια χάνεται

Η εφαρμογή των περιορισμών θα γίνεται μέσω του Μητρώου Βραχυχρόνιας Μίσθωσης της ΑΑΔΕ, με αυτόματο μπλοκάρισμα νέων εγγραφών στις ζώνες όπου επιβάλλεται «πάγωμα». Το 2026 χαρακτηρίζεται έτος δοκιμής για το μέτρο. Εάν αποδειχθεί ότι μειώνει την πίεση στα ενοίκια και επιστρέφει κατοικίες στη μακροχρόνια μίσθωση, δεν αποκλείεται η παράτασή του ή η διεύρυνσή του και σε άλλες τουριστικά επιβαρυμένες περιοχές.

Η κρίσιμη αλλαγή αφορά τη μη μεταβιβασιμότητα της άδειας. Σε ζώνες αναστολής, η άδεια βραχυχρόνιας μίσθωσης παύει να αποτελεί «προίκα» του ακινήτου. Εάν ένα σπίτι αλλάξει ιδιοκτήτη –μέσω αγοραπωλησίας, γονικής παροχής ή κληρονομιάς– η υφιστάμενη καταχώριση στο Μητρώο διαγράφεται αυτόματα. Ο νέος ιδιοκτήτης δεν μπορεί να εκδώσει νέο ΑΜΑ και υποχρεώνεται να στραφεί είτε στη μακροχρόνια μίσθωση είτε στην ιδιοκατοίκηση.

Αθήνα: Συνεχίζεται το «πάγωμα» στο κέντρο

Στον Δήμο Αθηναίων, το καθεστώς που τέθηκε σε ισχύ το 2025 παραμένει αμετάβλητο και για το 2026. Η αναστολή νέων αδειών καλύπτει τις περιοχές με τη μεγαλύτερη τουριστική πίεση:
– 1ο Δημοτικό Διαμέρισμα: εμπορικό τρίγωνο, Πλάκα, Μοναστηράκι, Σύνταγμα, Ομόνοια, Κολωνάκι, Εξάρχεια, Ιλίσια, Νεάπολη, Κουκάκι.
– 2ο Δημοτικό Διαμέρισμα: Μετς, Νέος Κόσμος.
– 3ο Δημοτικό Διαμέρισμα: Πετράλωνα, Θησείο, Γκάζι, Βοτανικός, Μεταξουργείο, Ρουφ.
Στις ζώνες αυτές, κανένα ακίνητο –είτε νεοαποκτηθέν είτε κενό– δεν μπορεί να εισέλθει στη βραχυχρόνια μίσθωση.

Θεσσαλονίκη: Το μοντέλο της Αθήνας επεκτείνεται

Από την 1η Μαρτίου 2026, η ίδια λογική εφαρμόζεται και στη Θεσσαλονίκη. Το «πάγωμα» των νέων αδειών θα ισχύσει αρχικά για ένα έτος, με δυνατότητα παράτασης, και θα αφορά την Α’ Δημοτική Κοινότητα, όπου συγκεντρώνεται η πλειονότητα των καταχωρίσεων.
Η ζώνη απαγόρευσης περιλαμβάνει το ιστορικό και εμπορικό κέντρο, τα Λαδάδικα, το Λιμάνι, την παραλιακή έως τον Λευκό Πύργο, καθώς και περιοχές γύρω από Ροτόντα, Καμάρα, Ναυαρίνου, Βαλαωρίτου και Άνω Πόλη.

Παράλληλα με τους χωρικούς περιορισμούς, εντείνονται και οι έλεγχοι. Μικτά κλιμάκια του Υπουργείου Τουρισμού και της ΑΑΔΕ θα ελέγχουν εάν τηρούνται αυστηρές προδιαγραφές λειτουργίας και ασφάλειας.
Τα ακίνητα οφείλουν να διαθέτουν ασφαλιστική κάλυψη αστικής ευθύνης, πιστοποιημένο ηλεκτρολογικό έλεγχο, πυροσβεστικό εξοπλισμό, σήμανση εξόδου κινδύνου, πιστοποιητικό απεντόμωσης και βασικό φαρμακείο. Οι ιδιοκτήτες θα ενημερώνονται δέκα ημέρες πριν τον έλεγχο. Σε περίπτωση παράβασης, το πρόστιμο ξεκινά από 5.000 ευρώ και κλιμακώνεται αυστηρά σε περίπτωση υποτροπής.

Το 2026 διαμορφώνεται ως σημείο καμπής. Οι «ελεύθερες» ζώνες μειώνονται, η υπεραξία της άδειας εξαφανίζεται σε πολλές περιοχές και η βραχυχρόνια μίσθωση παύει να είναι αυτονόητη επιλογή. Για ιδιοκτήτες και επενδυτές, η επόμενη μέρα απαιτεί προσεκτικό επανασχεδιασμό – και για την αγορά κατοικίας, ίσως μια ανάσα.