Η Χρυσή Βίζα αλλάζει πρόσωπο: Παλιά βιομηχανικά ακίνητα και γραφεία μεταμορφώνονται σε κατοικίες

Η αγορά ακινήτων για επενδυτικούς σκοπούς, ιδίως μέσω του προγράμματος “Golden Visa”, παρουσιάζει μια αξιοσημείωτη στροφή προς εναλλακτικούς τύπους ακινήτων. Επενδυτές από τρίτες χώρες επιδεικνύουν αυξανόμενο ενδιαφέρον για παλαιότερα κτίρια, ακόμη και πρώην βιομηχανικούς χώρους ή γραφεία, τα οποία μετατρέπονται σε κατοικίες. Αυτή η νέα τάση εκτιμάται ότι θα συγκεντρώσει το μεγαλύτερο ενδιαφέρον για την εφετινή χρονιά.

Το 2025, το πρόγραμμα “Golden Visa” έκλεισε με σαφώς χαμηλότερες επιδόσεις σε σύγκριση με τη διετία 2023-2024. Αυτό οφείλεται στις αλλαγές που επέφεραν αύξηση στα χρηματικά όρια για τη χορήγηση αδειών διαμονής. Παρόλα αυτά, η μεγάλη πλειοψηφία των επενδυτών εξακολουθεί να προέρχεται από την Κίνα, λόγω των προηγούμενων μαζικών αγορών ακινήτων. Ωστόσο, παρατηρείται σαφής άνοδος επενδυτών από την Τουρκία, οι οποίοι είναι ιδιαίτερα δραστήριοι στην αγορά αυτή τη στιγμή, ενώ αυξάνεται και το ενδιαφέρον από Ιρανούς, Λιβάνους και Αμερικανούς επενδυτές.

Μέχρι το τέλος Νοεμβρίου 2025, οι συνολικές ισχύουσες άδειες μόνιμου επενδυτή για “Χρυσή Βίζα” στη χώρα έφταναν τις 26.685, χωρίς να συμπεριλαμβάνονται τα μέλη οικογενειών. Περίπου 1.000 από αυτές τις άδειες αφορούν επενδυτές τρίτων χωρών, οι οποίοι επένδυσαν σε άυλους τίτλους και όχι σε ακίνητα. Από το σύνολο των 26.685 αδειών, 19.804 αφορούν αρχικές χορηγήσεις και 6.881 ανανεώσεις/επανεκδόσεις. Αν προστεθούν και τα μέλη των οικογενειών, ο συνολικός αριθμός των ισχυουσών αδειών “Golden Visa” ανεβαίνει στις 75.827.

Επίσημα στοιχεία για τον ακριβή αριθμό των κατοικιών που έχουν αγοραστεί μέσω του προγράμματος “Golden Visa” δεν υπάρχουν. Αυτό γίνεται ακόμη πιο περίπλοκο αν λάβουμε υπόψη τις αλλαγές που επέρχονταν στο πρόγραμμα το 2024. Πλέον, τα κριτήρια περιλαμβάνουν ελάχιστη επιφάνεια χώρων 120 τ.μ., επένδυση σε ένα μόνο ακίνητο και ποσό επένδυσης από 800.000 ευρώ και άνω σε Αθήνα, Θεσσαλονίκη, Μύκονο, Σαντορίνη και νησιά με πληθυσμό άνω των 3.100 κατοίκων. Για την υπόλοιπη Ελλάδα, το όριο ανέρχεται σε 400.000 ευρώ. Ωστόσο, εξαιρέσεις με χαμηλότερο όριο (250.000 ευρώ) ισχύουν για παλιά ακίνητα που μετατρέπονται σε κατοικία και διατηρητέα προς αποκατάσταση.

«Πλέον, μετά και τις αλλαγές με την αύξηση του ορίου αγορών στις 800.000 ευρώ, το ενδιαφέρον των επενδυτών έχει στραφεί ήδη από πέρυσι σε μεγάλο βαθμό σε πρώην βιομηχανικά ακίνητα ή γραφεία που αλλάζουν χρήση σε κατοικία, με τα διαμερίσματα σε αυτές τις περιπτώσεις να υπάγονται σε εξαίρεση, διατηρώντας το χαμηλό όριο των 250.000 ευρώ», επισημαίνει ο κ. Αλέξανδρος Βαρνάβας, δικηγόρος της VARNAVAS LAW FIRM, ειδικευμένος σε θέματα επενδυτικής μετανάστευσης. «Αυτές οι κατηγορίες ακινήτων εκτιμάται ότι θα συγκεντρώσουν ακόμη μεγαλύτερο ενδιαφέρον φέτος, καθώς αυξάνονται οι επενδύσεις από εταιρείες ανάπτυξης ακινήτων, οι οποίες προσαρμόζονται στα νέα δεδομένα της αγοράς».

«Οι αλλαγές του 2024 ήταν δομικές για την αγορά, ουσιαστικά μιλάμε για ένα νέο πρόγραμμα “Golden Visa”, καθώς τέθηκαν περιορισμοί στην αξία και την επιφάνεια των ακινήτων», προσθέτει ο κ. Βαρνάβας. «Η αγορά κινείται πλέον συντριπτικά σε αυτές τις κατηγορίες, δημιουργώντας μια ξεχωριστή δεξαμενή ακινήτων για αυτούς τους επενδυτές, με τους developers να προχωρούν σε αγορές μεγάλων, εγκαταλελειμμένων ακινήτων, τα οποία συχνά βρίσκονται σε δομημένες γειτονιές, όπως στον Πειραιά, το Μοσχάτο κ.α.».

Το θετικό στοιχείο αυτής της εξέλιξης είναι ότι δεν απορροφώνται ακίνητα από την υφιστάμενη προσφορά, αλλά ουσιαστικά κατασκευάζονται νέα διαμερίσματα σε παλιό κτιριακό απόθεμα, τα οποία επιστρέφουν στην αγορά προς ενοικίαση, καλύπτοντας την ανάγκη για μικρότερα ακίνητα. Παρόμοια θετική είναι και η εξαίρεση για τα διατηρητέα, καθώς δίνεται πλέον σημαντικό κίνητρο για τη διάσωσή τους. Παρόλο που οι αγορές διατηρητέων για “Golden Visa” είναι λιγότερες λόγω των δυσκολιών αποκατάστασης, παραμένει μια θετική εξέλιξη. Για το 2026, το κύριο ενδιαφέρον στο πρόγραμμα “Χρυσή Βίζα” αναμένεται να επικεντρωθεί στα σπίτια με αλλαγή χρήσης.

Όσον αφορά τις εθνικότητες, η αγορά βλέπει ένα πιο «πολυεθνικό» ενδιαφέρον για φέτος. «Οι Κινέζοι, που στο παρελθόν είχαν τη μερίδα του λέοντος, είχαν εξαφανιστεί τα τελευταία 2-3 χρόνια, αλλά πλέον, εδώ και ένα τρίμηνο, επανέρχονται σταδιακά», αναφέρει ο κ. Βαρνάβας. «Βλέπουμε επίσης σημαντικό ενδιαφέρον από Τούρκους, Ιρανούς, Ινδούς, αλλά και από Αμερικανούς, οι οποίοι, πέρα από ακίνητα, προτιμούν και άυλες επενδύσεις».

Σύμφωνα με στοιχεία από το υπουργείο Μετανάστευσης και Ασύλου, οι κορυφαίες εθνικότητες με ισχύουσες αρχικές άδειες διαμονής μόνιμου επενδυτή “Golden Visa” είναι οι Κινέζοι (9.507 άδειες, 48%), ακολουθούν οι Τούρκοι (3.072 άδειες, 15,5%), ενώ με μονοψήφια ποσοστά έπονται οι Λιβανέζοι (4,9%), Ιρανοί (3,9%) και Βρετανοί (3,8%).

«Για την Τουρκία, ο επίμονος πληθωρισμός και η υποτίμηση της τουρκικής λίρας έχουν μετατρέψει το ακίνητο σε βασικό μέσο προστασίας περιουσίας», αναφέρεται από το μεσιτικό Greca House. «Πολλοί Τούρκοι επενδυτές επιλέγουν την Ελλάδα όχι μόνο για τη “Χρυσή Βίζα”, αλλά και ως ασφαλή εναλλακτική έναντι της εγχώριας αγοράς».

«Ιδιαίτερα σημαντική εμφανίζεται και η παρουσία επενδυτών από το Ισραήλ», σημειώνεται. «Τα τελευταία χρόνια, οι άδειες διαμονής έχουν αυξηθεί σημαντικά, με το ενδιαφέρον να επικεντρώνεται κυρίως στην Αττική και τη Θεσσαλονίκη. Πέρα από τις γεωπολιτικές εξελίξεις, καθοριστικό ρόλο παίζει και η ήδη ανεπτυγμένη κοινότητα Ισραηλινών στην Ελλάδα, η οποία λειτουργεί ως επιπλέον κίνητρο για την αγορά ακινήτου. Οι συγκεκριμένοι επενδυτές είναι καλά ενημερωμένοι και στοχεύουν σε ακίνητα με ξεκάθαρα χαρακτηριστικά ποιότητας, είτε πρόκειται για επένδυση σε νεόδμητα είτε για πλήρως ανακαινισμένα παλαιότερα ακίνητα».

Στην πενταετία 2021-2025, με στοιχεία μέχρι το Νοέμβριο, κατατέθηκαν 39.490 αιτήσεις για άδειες μονίμου επενδυτή (αρχικής χορήγησης και ανανέωσης). Από αυτές, 26.853 εκδόθηκαν, 287 απορρίφθηκαν, 54 ανακλήθηκαν και 12.296 παραμένουν εκκρεμείς. Παρατηρήθηκε αύξηση των εκκρεμοτήτων εντός του 2025, με τις αρχικές χορηγήσεις να φτάνουν τις 4.913, έναντι 4.719 για ολόκληρο το 2024. Ο μεγαλύτερος αριθμός αιτημάτων καταγράφηκε το 2024 (9.393), ακολουθούμενο από το 2023 (8.462), ενώ το 2025 (μέχρι Νοέμβριο) μειώθηκε στα 6.614.