Στεγαστική κρίση στην Ελλάδα: Η Ευρώπη βλέπει “κοινωνική φούσκα”

Η Ελλάδα συγκαταλέγεται μεταξύ των χωρών της Ευρωπαϊκής Ένωσης με τη μεγαλύτερη ευαλωτότητα απέναντι στη στεγαστική κρίση, όπως αναδεικνύει η έκθεση “Housing in the European Union (ECOFIN 2025)” της Ευρωπαϊκής Επιτροπής. Σύμφωνα με την Κομισιόν, οι τιμές των κατοικιών στη χώρα υπερβαίνουν κατά 20% τα θεμελιώδη οικονομικά μεγέθη, όπως τα εισοδήματα των νοικοκυριών, το κόστος δανεισμού και η πραγματική οικονομική πορεία.

Η Τράπεζα της Ελλάδος, από την πλευρά της, περιγράφει μια αγορά που λειτουργεί απομονωμένα, με σοβαρό έλλειμμα στην ανανέωση του αποθέματος κατοικιών. Χιλιάδες ακίνητα έχουν αφαιρεθεί από την αγορά μακροχρόνιας μίσθωσης, είτε λόγω της ανάπτυξης των βραχυχρόνιων μισθώσεων (π.χ. Airbnb), είτε λόγω εξαγοράς από επενδυτικά κεφάλαια, servicers και ξένους αγοραστές. Ως αποτέλεσμα, οι τιμές ανεβαίνουν όχι λόγω αύξησης της ζήτησης, αλλά εξαιτίας της περιορισμένης προσφοράς.

Η Ευρωπαϊκή Επιτροπή χαρακτηρίζει την κατάσταση ως «κοινωνική φούσκα» ακινήτων, επισημαίνοντας ότι οι τιμές των κατοικιών έχουν αυξηθεί πάνω από 60% από το 2018, ενώ τα ενοίκια έχουν εκτοξευθεί άνω του 45% την ίδια περίοδο. Αντίθετα, οι μισθοί σημείωσαν άνοδο μικρότερη του 20%, δημιουργώντας μια σοβαρή απόκλιση μεταξύ του κόστους στέγασης και των οικονομικών δυνατοτήτων των πολιτών. Η παρούσα κρίση διαφέρει από αυτήν του 2008, καθώς δεν οφείλεται σε υπερβολικό δανεισμό, αλλά σε κοινωνικούς παράγοντες, με τον δείκτη επιβάρυνσης των νοικοκυριών για τη στέγη να φτάνει σε οριακά επίπεδα.

Η αγορά κατοικίας στην Ελλάδα εμφανίζει πλέον δύο ταχύτητες. Από τη μία, διεθνείς παράγοντες όπως funds, ξένοι επενδυτές, κάτοχοι Golden Visa και ιδιοκτήτες βραχυχρόνιων μισθώσεων, διαμορφώνουν την προσφορά. Από την άλλη, η πλειονότητα των νοικοκυριών αγωνίζεται να ανταποκριθεί στο κόστος μιας αξιοπρεπούς κατοικίας, είτε ως αγοραστές είτε ως ενοικιαστές. Η συνεχής πίεση στην προσφορά, σε συνδυασμό με την αυξανόμενη ζήτηση από πολλαπλές πηγές, οδηγεί σε αύξηση των τιμών, η οποία δεν αντανακλά την πραγματική αγοραστική δύναμη.

Σε αντίθεση με άλλες ευρωπαϊκές χώρες, η αύξηση των τιμών στην Ελλάδα δεν οφείλεται σε τραπεζικό δανεισμό, αλλά σε μια βαθιά και παρατεταμένη ανισορροπία μεταξύ προσφοράς και ζήτησης. Για σχεδόν μια δεκαετία, η οικοδομική δραστηριότητα παρέμεινε σε ιστορικά χαμηλά επίπεδα, ενώ το αυξανόμενο κόστος κατασκευής και τα υψηλά επιτόκια αποτρέπουν νέες αναπτύξεις. Παράλληλα, η στροφή των επενδύσεων προς το υπάρχον απόθεμα, οι βραχυχρόνιες μισθώσεις και η δημογραφική συγκέντρωση επιβαρύνουν περαιτέρω την πίεση στη ζήτηση. Η Ελλάδα, όπως επισημαίνει η Επιτροπή, υστερεί σε μια μακροπρόθεσμη στεγαστική στρατηγική.

Η Τράπεζα της Ελλάδος επιβεβαιώνει τα ευρήματα της Κομισιόν, τονίζοντας ότι η στεγαστική αγορά λειτουργεί υπό καθεστώς «τεχνητής έλλειψης». Η εκτεταμένη διείσδυση των βραχυχρόνιων μισθώσεων, η συγκέντρωση ακινήτων από μεγάλα επενδυτικά σχήματα και η αργή παραγωγή νέων κατοικιών έχουν «εξαφανίσει» χιλιάδες ακίνητα από τη μακροχρόνια αγορά. Ο πραγματικός παράγοντας που οδηγεί τις τιμές προς τα πάνω είναι η έλλειψη προσφοράς, καθιστώντας την αγορά ένα «κλειστό σύστημα» που παράγει πίεση εσωτερικά.

Η Ελλάδα διαθέτει ένα από τα υψηλότερα ποσοστά κατοικιών σε πολυκατοικίες στην Ευρώπη, ωστόσο η νέα οικοδομή παραμένει σε χαμηλά επίπεδα, αδυνατώντας να ανταποκριθεί στην άνοδο των τιμών. Η αγορά εμφανίζει χαμηλή ελαστικότητα προσφοράς, ενώ το υψηλό κόστος κατασκευής και η προτίμηση για ανακαινίσεις ενισχύουν τη στασιμότητα.

Σύμφωνα με την Κομισιόν, οι χώρες που κατάφεραν να συγκρατήσουν το κόστος στέγασης ενίσχυσαν την παραγωγή νέων κατοικιών, αύξησαν το κοινωνικό απόθεμα, απλοποίησαν τις διαδικασίες αδειοδότησης και υιοθέτησαν σύγχρονο χωροταξικό σχεδιασμό. Αντίθετα, οι χώρες που επικεντρώθηκαν μόνο στη ζήτηση, χωρίς να αυξήσουν την προσφορά, είδαν τις τιμές να εκτοξεύονται. Η αύξηση της προσφοράς αποτελεί τη μόνη μακροπρόθεσμη λύση.

Η Ελλάδα κατατάσσεται στις χώρες που αφήνουν την αγορά να αυτορρυθμιστεί, χωρίς όμως να διαθέτουν τα απαραίτητα εργαλεία στεγαστικής πολιτικής. Η έλλειψη ολοκληρωμένου Κτηματολογίου, αξιόπιστου χωροταξικού πλαισίου, πολιτικής κοινωνικής κατοικίας και επαρκούς παραγωγής νέων κατοικιών, σε συνδυασμό με το αργό και πολύπλοκο θεσμικό περιβάλλον αδειοδοτήσεων, διαιωνίζει τη στεγαστική κρίση.

Η Κομισιόν και η Τράπεζα της Ελλάδος συγκλίνουν στο συμπέρασμα ότι η ελληνική στεγαστική κρίση οφείλεται σε συστηματική υποπροσφορά, η οποία τροφοδοτείται από την αργή παραγωγή νέων κατοικιών, τη στασιμότητα του Κτηματολογίου, την έλλειψη μακροπρόθεσμης στρατηγικής, τον αργό πολεοδομικό σχεδιασμό, τη συγκέντρωση ακινήτων και τις βραχυχρόνιες μισθώσεις.

Η στεγαστική κρίση έχει βαθιά κοινωνικά χαρακτηριστικά, οδηγώντας στον αποκλεισμό των νέων από την ιδιοκατοίκηση, στην αύξηση των πλειστηριασμών και στην επιβάρυνση των νοικοκυριών. Η εστίαση της στεγαστικής πολιτικής στη «ζήτηση» μέσω επιδοτήσεων προσφέρει μόνο βραχυπρόθεσμη ανακούφιση, χωρίς να αντιμετωπίζει τη ρίζα του προβλήματος: το δομικό έλλειμμα προσφοράς.

Η πραγματική ανακούφιση απαιτεί μια στρατηγική που ενισχύει την παραγωγή νέων κατοικιών, δημιουργεί επαρκές απόθεμα κοινωνικής κατοικίας και διαμορφώνει ένα αποτελεσματικό πλαίσιο χωροταξίας και αδειοδοτήσεων. Επιπλέον, απαιτείται αξιοποίηση του δημόσιου κτιριακού πλούτου και προσαρμογή της φορολογικής πολιτικής, καθώς και δημιουργία ενός ειδικού προγράμματος εγγυοδοσίας της ιδίας συμμετοχής για νέους και οικογένειες. Μόνο με δομικές παρεμβάσεις στην πλευρά της «προσφοράς» μπορεί να επιτευχθεί μόνιμη αντιμετώπιση της στεγαστικής κρίσης.