Νέος Οικοδομικός Κανονισμός: Νομολογία, «μπόνους» και η μάχη για το οικιστικό περιβάλλον

Σε μια εποχή όπου ο Νέος Οικοδομικός Κανονισμός (ΝΟΚ) βρίσκεται στο επίκεντρο του ενδιαφέροντος, ο δικηγόρος Βασίλης Παπαδημητρίου, εξειδικευμένος σε χωροταξικά και πολεοδομικά ζητήματα, ανέλυσε τις σημαντικές νομικές και θεσμικές πτυχές του, κατά τη διάρκεια εκδήλωσης που διοργάνωσε ο Δήμος Φιλοθέης-Ψυχικού. Η εκδήλωση εστίασε στις επιπτώσεις του ΝΟΚ στο οικιστικό περιβάλλον, αναδεικνύοντας κρίσιμα σημεία που αφορούν την εφαρμογή του.

Η ελληνική νομολογία, και ειδικότερα οι αποφάσεις του Ε΄ Τμήματος του Συμβουλίου της Επικρατείας, έχει διαδραματίσει διαχρονικά έναν καίριο ρόλο ως θεσμικό αντίβαρο σε περιπτώσεις προβληματικής νομοθέτησης και δυσλειτουργικής δημόσιας διοίκησης. Ο κ. Παπαδημητρίου τόνισε ότι όσο εντείνεται η κακή νομοθέτηση, τόσο η νομολογία αναγκάζεται να υιοθετεί έναν «ακτιβιστικό» ρόλο για την προστασία του φυσικού και οικιστικού περιβάλλοντος. Ως χαρακτηριστικό παράδειγμα αναφέρθηκε η υπόθεση μεταφοράς συντελεστή δόμησης, η οποία έχει τις ρίζες της στη δεκαετία του 1980 και ξεκίνησε από τη Φιλοθέη. Η βασική αρχή, όπως υπογράμμισε, παραμένει σταθερή: ο πολεοδομικός σχεδιασμός μιας περιοχής δεν μπορεί να ανατρέπεται από οριζόντιες και άναρχες ρυθμίσεις.

Ο ΝΟΚ του 2012, παρόλο που θεσπίστηκε τότε, ενεργοποιήθηκε ουσιαστικά μετά το 2020, με την επανεκκίνηση της οικοδομικής δραστηριότητας. Ωστόσο, οι τροποποιήσεις που εισήχθησαν έφεραν σημαντικά προβλήματα, καθώς έγιναν χωρίς ουσιαστική αιτιολογική έκθεση, καθιστώντας τον νόμο θεσμικά ευάλωτο. Σύμφωνα με τον ομιλητή, αυτές οι ρυθμίσεις προκάλεσαν αύξηση της πραγματικής δόμησης από 30% έως και 70-80% σε σχέση με τις προβλέψεις των ειδικών πολεοδομικών καθεστώτων, χωρίς τεκμηρίωση και σεβασμό στον υφιστάμενο σχεδιασμό.

Ιδιαίτερη έμφαση δόθηκε στα «μπόνους» δόμησης που προβλέπει ο ΝΟΚ, τα οποία διακρίνονται σε άμεσα και έμμεσα. Τα άμεσα μπόνους, όπως η προσαύξηση δόμησης λόγω ενεργειακής απόδοσης, φυτεμένων δωμάτων ή μείωσης κάλυψης, δεν συνδέονται ουσιαστικά με τον περιβαλλοντικό σκοπό που επικαλείται ο νόμος. Αντί να επιβάλλονται ως υποχρέωση, προσφέρονται ως προαιρετικό αντάλλαγμα, ακυρώνοντας την ουσία της δημόσιας περιβαλλοντικής πολιτικής. Τα έμμεσα μπόνους χαρακτηρίστηκαν ως ακόμη πιο επικίνδυνα, καθώς αλλοιώνουν βασικούς ορισμούς της πολεοδομίας, όπως η μη προσμέτρηση χώρων στον συντελεστή δόμησης, κάτι που έχει επιπτώσεις σε έννοιες που ίσχυαν επί δεκαετίες.

Ο κ. Παπαδημητρίου αναφέρθηκε εκτενώς στις ρυθμίσεις για πατάρια και σοφίτες, κάνοντας λόγο για «πολεοδομική κωμωδία». Χώροι που λειτουργούν ως κανονικοί όροφοι, βαφτίζονται νομικά «μη όροφοι», οδηγώντας στη δημιουργία κτιρίων με περισσότερα επίπεδα από αυτά που προβλέπει ο νόμος. Ενδεικτικό παράδειγμα παρουσίασε για ένα οικόπεδο 500 τ.μ., όπου η πραγματική δόμηση μπορεί να αυξηθεί κατά περίπου 250 τ.μ. μέσω συνδυαστικών μπόνους και μη προσμετρούμενων χώρων, προκαλώντας αγανάκτηση στους πολίτες που σέβονται τον πολεοδομικό σχεδιασμό.

Ως φυσικό επακόλουθο της υπερδόμησης, αναφέρθηκε η ανεξέλεγκτη επέκταση και ο πολλαπλασιασμός των υπογείων, τα οποία πλέον μπορούν να φτάνουν θεωρητικά «μέχρι τα έγκατα της γης», χωρίς τα προηγούμενα όρια.

Σε ό,τι αφορά τη στάση των θεσμών, ο ομιλητής χαιρέτισε τις πρόσφατες αποφάσεις που έκριναν τα πατάρια αντισυνταγματικά, εκφράζοντας την πεποίθηση ότι το ίδιο θα συμβεί και με τις σοφίτες. Ωστόσο, άσκησε κριτική στο Τεχνικό Επιμελητήριο Ελλάδας (ΤΕΕ) για την επίκληση της «αμφίβολης συνταγματικότητας μέχρι να κριθεί», τονίζοντας ότι υπονομεύει το κράτος δικαίου. Αντίθετα, επαίνεσε δημάρχους, όπως αυτούς της Φιλοθέης-Ψυχικού, της Κηφισιάς και του Αλίμου, που επέλεξαν να μην εφαρμόσουν ρυθμίσεις αμφισβητούμενης συνταγματικότητας.

Ο κ. Παπαδημητρίου υπήρξε αιχμηρός αναφερόμενος στη νεότερη νομοθετική πρόβλεψη που επιτρέπει την υλοποίηση ακυρωμένων οικοδομών μέσω καταβολής «περιβαλλοντικού ισοζυγίου». Χαρακτήρισε τη ρύθμιση εξω…συνταγματική, προσβάλλοντας ευθέως το δικαίωμα του πολίτη στο φως, στον αέρα και στο οικιστικό περιβάλλον. Κατέληξε υπογραμμίζοντας την άνιση μεταχείριση: ενώ η πολιτεία προστατεύει την «εμπιστοσύνη» των εργολάβων, αγνοεί πλήρως την εμπιστοσύνη του νομιμόφρονα πολίτη.

Κλείνοντας, επικαλέστηκε τη φράση ότι η αρχιτεκτονική και η πολεοδομία είναι «επικίνδυνες και βίαιες τέχνες», και γι’ αυτό οφείλουν να υπηρετούν το δημόσιο συμφέρον και όχι πρόσκαιρες νομοθετικές επινοήσεις.